La Junta Vecinal de Villa Los Coihues difundió una extensa gacetilla pública en la que expresó preocupación por el proyecto urbanístico “Desarrollo Urbanístico Terrazas del Gutiérrez”, impulsado sobre el predio de la ex Hostería El Retorno, en el ingreso al barrio y a orillas del Lago Gutiérrez, al advertir presuntas inconsistencias entre la documentación aprobada y la magnitud del emprendimiento promocionado comercialmente, además de cuestionar la falta de información técnica y ambiental pública vinculada al tratamiento de efluentes cloacales, el impacto urbanístico y la solicitud de normas especiales bajo el mecanismo de Rango Temático III.

Según detallaron desde la Comisión de Ambiente y Hábitat, el proyecto inicialmente autorizado contemplaría 23 departamentos, mientras que las campañas comerciales posteriores promocionan un complejo con 48 residencias, un hotel administrado por la cadena Meliá, restaurante, pileta climatizada y otras instalaciones.

Los vecinos señalaron además la inexistencia, hasta el momento, de un Estudio de Impacto Ambiental integral y la ausencia de documentación técnica aprobada sobre el sistema de tratamiento cloacal, en una zona considerada ambientalmente sensible y cercana a fuentes de agua utilizadas por distintos barrios.

En ese contexto, la Junta Vecinal impulsó reuniones informativas abiertas y reiteró pedidos de acceso a información pública, reclamando mayores garantías de transparencia, evaluación ambiental y participación ciudadana en torno a un emprendimiento que, sostienen, podría generar efectos sobre el paisaje, la infraestructura urbana, el tránsito y el uso comunitario de la costa del Lago Gutiérrez.

GACETILLA DE PRENSA

“Desarrollo Urbanístico Terrazas del Gutierrez”

Las expresiones vertidas en el presente documento corresponden a preocupaciones, opiniones e interpretaciones manifestadas por vecinxs de Villa Los Coihues en el marco del debate público sobre un proyecto urbano-ambiental de interés comunitario. La información aquí compartida surge de reuniones mantenidas con representantes del emprendimiento, consultas realizadas a organismos públicos y documentación a la que se tuvo acceso hasta la fecha.

A fines del año 2023, vecinxs de Villa Los Coihues tomaron conocimiento de la instalación de un cartel sobre la Ruta 82 que promocionaba un proyecto inmobiliario en el terreno donde antiguamente funcionó la Hostería El Retorno, ubicado en el ingreso principal al barrio y sobre la costa del Lago Gutierrez. Simultáneamente comenzaron a difundirse publicaciones comerciales con unidades disponibles para la venta desde pozo de un complejo de 72 departamentos que, según la percepción de muchxs habitantes del barrio, parecía exceder los parámetros previstos por el código urbano vigente.

Ante la ausencia de información oficial por parte de los desarrolladores, la Comisión de Ambiente y Hábitat de la Junta Vecinal inició gestiones destinadas a obtener información precisa sobre las características del emprendimiento.

En ese marco, representantes de la Junta se presentaron ante la Secretaría de Planeamiento Territorial (SPT) de la Municipalidad de San Carlos de Bariloche, organismo que organizó una reunión con arquitectos del proyecto, Víctor Araujo y Rubén Ritondale. En dicha reunión realizada el 21 de agosto de 2024 también estuvo presente la Secretaria de Planificación, Sofía Maggi.

Según lo expresado posteriormente por integrantes de la Junta Vecinal, la documentación exhibida durante el encuentro incrementó las preocupaciones existentes debido a diversos aspectos técnicos y urbanísticos considerados relevantes para la comunidad.

Entre los puntos señalados se destacaron los siguientes:
1. La documentación aprobada por la Municipalidad no coincidía con las características del proyecto promocionado comercialmente. Lo autorizado correspondía a 23 departamentos que ocupaban casi la totalidad de los parámetros urbanísticos permitidos.
2. El inicio de las obras correspondientes a la porción autorizada del proyecto había sido aprobado:
A. Con observaciones de la misma Secretaría pendientes de resolución. La autorización fue otorgada por el entonces Secretario de Planeamiento Claudio Otano en diciembre de 2023 (su último mes de gestión).
B. Sin un Estudio de Impacto Ambiental (EIA) integral, existiendo únicamente un Informe de Sensibilidad Ambiental (ISA) de carácter descriptivo, el cual fue exhibido en dicha reunión.
C. Sin un proyecto de tratamiento de efluentes diseñado y visado por el Departamento Provincial de Aguas (DPA), según la información disponible al momento de la reunión.
3. El ISA mencionado indicaba que:
a. El lote posee una napa fluctuante que, en su posición más baja, alcanza los 0,5 metros de profundidad.
b. Sólo el 16% del lote presenta una profundidad de napa superior a los 2,5 metros considerada apta para infiltración de efluentes.
c. Según el informe, esa superficie permitiría infiltrar efluentes equivalentes a 110 personas, situación que generó dudas entre vecinxs respecto de la compatibilidad con las características comerciales difundidas del emprendimiento (en ese momento 72 residencias de 3 y 4 ambientes, restaurant, pileta, etc.).
d. En el plano del informe, los lechos nitrificantes para las 110 personas mencionadas apenas entran en ese 16% del lote apto para infiltración, y el sector para estacionamiento (que no puede realizarse arriba de los lechos) apenas contempla lugar para 18 vehículos, lo que generó interrogantes respecto de la compatibilidad espacial con la promoción de 72 residencias de 3 y 4 ambientes, pileta, restaurante, etc.
e. El 30% del lote posee sensibilidad ambiental alta (NO APTO).

De acuerdo con lo manifestado por integrantes de la Comisión de Ambiente y Hábitat, al expresar sus inquietudes en dicha reunión, representantes del emprendimiento indicaron que la empresa proyectaba construir una cañería troncal hasta la zona del kilómetro 8 con el objetivo de incorporar sus efluentes a la planta depuradora de la CEB.

Esa fue, según señalaron desde la Junta Vecinal, la única reunión mantenida con los desarrolladores hasta abril de 2026, cuando éstos solicitaron un nuevo encuentro.

Durante los meses posteriores, la Junta Vecinal realizó consultas periódicas ante la Oficina de Obras Particulares de la SPT respecto de posibles modificaciones en el expediente administrativo y recibió reiteradamente la respuesta de que no se habían incorporado nuevas presentaciones ni modificaciones a la documentación existente. Paralelamente se efectuaron consultas ante otros organismos públicos:
1. El DPA informó no registrar solicitudes de proyecto para la parcela mencionada.
2. La Intendencia del Parque Nacional Nahuel Huapi no respondió a las consultas acerca de si habían recibido avisos o solicitudes vinculadas a un emprendimiento en dicha parcela lindante a su jurisdicción.
3. La CEB informó no haber recibido requerimientos de factibilidad de conexión al servicio de desagües cloacales para esa parcela y aclaró que esa área del ejido tendría prevista una futura conexión a una planta de tratamiento ubicada al oeste del casco urbano, contemplada en el Plan Director, sin fecha firme de ejecución.

Todo ello ocurría mientras continuaban las obras correspondientes a la parte aprobada del emprendimiento.

En octubre de 2025, integrantes de la Junta tomaron conocimiento de que los desarrolladores habían solicitado cursar el Rango Temático III previsto en la Ordenanza 470-CM-95, con el objetivo de que se les concedan normas urbanas especiales para ampliar el proyecto originalmente aprobado, y obtener así una renta diferencial urbana.

Paralelamente comenzaron a difundirse numerosas campañas publicitarias en medios locales, provinciales y nacionales donde el emprendimiento pasó a promocionarse como un complejo integrado por 48 residencias (de 2 dormitorios y dependencia), un hotel de 99 habitaciones administrado por la cadena Meliá, una sala de eventos de 500m2, restaurante, pileta climatizada y otras amenities.

La Junta Vecinal presentó notas ante el Concejo Deliberante y la Unidad Coordinadora manifestando su preocupación por la ausencia de información pública y técnica respecto del sistema de tratamiento de efluentes cloacales proyectado para el emprendimiento, sin haber recibido respuesta hasta la fecha del presente documento.

El 17 de abril de 2026 los desarrolladores, representados por Ivo De Sousa y Alejandro Meier, se contactaron con la Junta Vecinal para solicitar una reunión urgente, la cual se concretó al día siguiente. Según lo informado por integrantes de la Comisión de Ambiente y Hábitat, durante ese encuentro los representantes del emprendimiento plantearon la posibilidad de destinar el Derecho de Participación en la Renta Diferencial Urbana (DPRDU) a la construcción de una planta de tratamiento de efluentes cloacales con capacidad para asistir al barrio y la respectiva cañería troncal para dirigir los efluentes desde su parcela hasta dicha planta, aunque manifestaron que no podrían asumir la construcción de la totalidad de la red cloacal del barrio.

Ante la ausencia de documentación técnica y de especialistas que pudieran brindar mayores precisiones, desde la Junta se propuso realizar una nueva reunión solicitando específicamente información técnica y personal idóneo para exponerla sobre el sistema de tratamiento de efluentes correspondiente a los primeros 23 departamentos aprobados y sobre la propuesta vinculada al DPRDU.

El 28 de abril se concretó un segundo encuentro, al que asistieron de parte del emprendimiento Alejandro Meier, Ivo De Sousa y Gerard Remy. Según expresaron vecinxs participantes, la ausencia de documentación técnica respaldatoria y de personal especializado en tratamiento de efluentes profundizó las preocupaciones existentes y motivó pedidos para que los desarrolladores reconsideraran la continuidad del pedido de excepción urbanística bajo Rango Temático III.

En ese contexto, la Comisión de Ambiente y Hábitat decidió convocar charlas informativas abiertas con el objetivo de compartir la información recopilada y promover una participación ciudadana informada en las instancias de participación vecinal no vinculantes previstas por el procedimiento de Rango Temático III (Consejo de Planificación Municipal y Audiencia Publica).

La primera de estas charlas se realizó el lunes 4 de mayo. Durante dicho encuentro se expresaron diversas preocupaciones, inquietudes y opiniones vecinales, entre ellas:
1. La necesidad de contar con información técnica pública y precisa sobre el sistema de tratamiento de efluentes para garantizar la protección del lago y de las fuentes de agua utilizadas por el barrio.
2. Reflexiones acerca del concepto de excepción urbanística y sobre la necesidad de que cualquier modificación excepcional a las normas urbanas se fundamente en beneficios claros y verificables para el conjunto de la comunidad
3. La preocupación respecto del impacto paisajístico del emprendimiento y su integración con la identidad arquitectónica local.
4. El interés de diversxs vecinxs por modelos de desarrollo urbano vinculados a criterios de arquitectura regenerativa e impacto ambiental positivo.
5. La inquietud respecto del posible impacto acumulativo que emprendimientos similares podrían generar sobre el paisaje lacustre.
6. El debate acerca del tipo de desarrollo urbano y turístico que resultaría más beneficioso para la comunidad en el largo plazo, dado que el paisaje constituye uno de los principales recursos turísticos y económicos de nuestra ciudad.
7. Interrogantes vinculados a la línea de ribera y a la convivencia entre usos turísticos exclusivos y el uso histórico comunitario de la playa.
8. Dudas respecto del impacto laboral local del emprendimiento y observaciones de vecinxs sobre la procedencia de parte del personal de obra actual.
9. Preocupaciones expresadas por algunxs participantes respecto de antecedentes ambientales y laborales publicados en medios acerca de proyectos hoteleros internacionales vinculados a la cadena Meliá.
10. Inquietudes sobre el impacto que un emprendimiento de gran escala podría generar sobre la circulación, accesibilidad y tránsito del barrio.
11. Debates acerca de posibles modificaciones futuras en el uso del camino del Balcón del Gutiérrez y sus eventuales efectos sobre actividades recreativas y deportivas actualmente desarrolladas en la zona.

Las expresiones vertidas corresponden a opiniones, preocupaciones e interpretaciones formuladas por vecinxs de Villa Los Coihues en el marco de un debate público sobre asuntos ambientales y urbanísticos de interés comunitario.

En resumen, las principales preocupaciones expresadas por vecinxs refieren a:
1. La ausencia hasta el momento de información pública y documentación técnica suficiente respecto del sistema de tratamiento de efluentes cloacales previsto para un emprendimiento de esta magnitud, considerando además su cercanía inmediata al Lago Gutiérrez, fuente de agua utilizada por habitantes de Villa Los Coihues y otros barrios linderos. En ese sentido, vecinxs señalaron la importancia de garantizar mecanismos de evaluación, control y transparencia adecuados para resguardar un recurso natural considerado estratégico para la comunidad.
2. La ausencia hasta el momento de información pública y documentación técnica que fundamente que la excepción de las normas urbanas solicitada por el emprendimiento sea en favor de beneficios claros y verificables para el conjunto de la comunidad.

Junta Vecinal Barrio Villa Los Coihues